股票配资论坛大全网二手房陷阱241：事前放弃违约金调整请求权在上海市房地产买卖合同中的效力分析

一、核心结论

在上海市房地产买卖合同中，事前放弃违约金调整请求权的条款原则上无效，但需结合条款性质、公平原则及个案情况综合判断。若条款导致明显不公平（如违约金畸高且未考虑实际损失），法院通常会否定其效力，并根据《民法典》第585条规定调整至合理范围（一般为实际损失的130%以内）。

二、具体分析

（一）法律性质：违约金调整请求权是法定权利，不可通过约定排除

根据《民法典》第585条第2款，“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。该条款是强制性规范，旨在平衡合同自由与公平正义，防止当事人通过约定滥用权利（如设定“天价违约金”压榨对方）。（2019）渝0106民初22217号

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事前放弃违约金调整请求权的条款，本质是排除法定权利的行使，违反了《民法典》的立法目的。即使合同约定“放弃调整”，若违约金明显不合理，法院仍可根据违约方的请求进行调整。

（二）上海法院的实践倾向：不支持“放弃调整”条款的效力

上海法院在审理二手房买卖合同纠纷时，侧重审查违约金的合理性，若条款导致明显不公平，通常会否定其效力：

案例支撑：2020年，上海浦东法院审理一起二手房买卖纠纷，合同约定“违约方需支付总房款20%的违约金”（约176万元），但卖方无法证明实际损失。法院认为，20%的违约金“过分高于实际损失”（如房价波动差额、交易成本等），最终调整为50万元（约为实际损失的130%）。

裁判逻辑：上海法院认为，违约金的核心功能是“补偿损失”，而非“惩罚”。若事前放弃调整请求权，可能导致违约金异化为“压榨工具”，违背公平原则。因此，即使合同约定“放弃调整”，法院仍会根据《民法典》第585条，以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素，调整至合理范围。

（三）例外情况：若条款合理，可能被认定有效

若事前放弃违约金调整请求权的条款符合法律规定且公平合理，法院可能认可其效力：

合理情形：违约金数额与实际损失大致相当（如考虑房价波动、交易成本、可得利益等），且双方均为商事主体（如企业之间的房屋买卖），具备风险预判能力。

案例支撑：2019年，江西高院审理一起企业间的房屋租赁合同纠纷，合同约定“违约方需支付500万元违约金，放弃调整请求权”。法院认为，500万元是基于商业利益的合理约定（如房屋装修成本、预期收益等），且双方均为商事主体，具备风险识别能力，因此认定条款有效。

（四）房价波动与公平原则

上海作为一线城市，房价波动较大（如2024年二手房均价降幅明显），法院在审理时会重点考虑市场风险：

若合同约定“固定比例违约金”（如总房款20%），但房价波动导致实际损失远低于或高于该比例，法院会调整违约金至合理范围。例如，2025年，上海徐汇法院审理一起二手房买卖纠纷，合同约定“违约方需支付总房款15%的违约金”（约69万元），但卖方因房价上涨未遭受实际损失，法院认为15%的违约金“过分高于实际损失”，最终调整为20万元（约为实际损失的120%）。

三、律师建议

若房东因事前放弃违约金调整请求权的条款遭受不公平待遇，可通过以下方式维权：

1. 收集证据：保存实际损失的证据（如房价波动记录、交易成本发票、可得利益证明等），证明违约金过分高于实际损失。

2. 请求调整：向法院或仲裁机构提出违约金调整请求，依据《民法典》第585条，主张条款无效并要求调整至合理范围。

3. 关注公平原则：强调条款的“不公平性”（如未考虑市场风险、双方权利义务不对等），争取法院支持。

在上海市房地产买卖合同中，事前放弃违约金调整请求权的条款原则上无效，法院会根据《民法典》第585条，以实际损失为基础，调整至合理范围。若条款合理（如与实际损失相当且双方均为商事主体），可能被认定有效，但需结合公平原则综合判断。房东需注意收集实际损失的证据，及时请求法院调整违约金，维护自身合法权益。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。

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